Opinião: A quem interessa dizer que há bolha imobiliária no Brasil?

Nos últimos tempos, têm sido divulgadas muitas opiniões sobre a possibilidade da existência de uma bolha imobiliária no Brasil. Em meio a tantas especulações, a primeira pergunta que nos ocorre é: quem fala sabe o que está falando?

Tenho analisado os argumentos daqueles que defendem a tese da “bolha”, tentando encontrar indícios de algo parecido com a crise americana ou com a bolha imobiliária do Japão que justificasse as repetidas comparações entre a nossa situação e de outros países. Nada encontrei. Ao contrário: localizei um profundo estudo realizado pela Bain & Company, uma das mais destacadas empresas internacionais de consultoria de negócios, que responde a uma pergunta fundamental, que é o título do próprio trabalho: “Risco de bolha ou motor do crescimento?” O estudo mostra que o fenômeno de bolha caracteriza-se pela especulação, quando os preços são levados a patamares elevados de forma artificial. Ora, não podemos confundir o natural movimento do mercado, com suas elevações e quedas, com uma bolha.

O mercado de imóveis no Brasil ficou paralisado por quase 20 anos. Prova disso é que na década de 80 chegamos a financiar 627 mil unidades/ano e, em 2003, esse número foi de apenas 36 mil. Diante disso, alguém é capaz de imaginar que, após duas décadas em recessão, os preços não estariam artificialmente achatados?

A partir de 2003 a realidade do setor mudou. Saímos do patamar de dois dígitos (36 mil) para, em 2013, chegar a 1,48 milhão de moradias. Nesse período, o preço dos terrenos aumentou, os salários dos trabalhadores subiram e os imóveis ficaram mais sofisticados. Esses aspectos, somados a outros fatores, foram incorporados aos custos e pressionaram os preços.

Diante desses argumentos irrefutáveis, fica difícil entender como ainda é possível alguém tentar justificar a existência de uma bolha. Nesse contexto, generalizar a situação de mercados bastante peculiares como os do Rio ou Brasília é, no mínimo, desinformação. O volume desses mercados, quando comparados a todo o país, é muito pequeno.

O nosso crédito imobiliário tem características muito específicas: aqui, os compradores buscam, em sua maioria, adquirir seu primeiro imóvel e para uso próprio; o sistema de amortização constante (SAC) abate rapidamente o saldo devedor e o porcentual de financiamento é muito menor que na maioria dos outros países. Mas o maior diferencial do nosso mercado ainda é o fato de que o volume de crédito imobiliário ainda é pequeno quando comparado ao restante do mundo. Enquanto aqui essa modalidade de crédito equivale a 8% do PIB, no Chile essa proporção chega a 16% e, nos Estados Unidos, o crédito imobiliário equivale a 80% do PIB. Além disso, nos últimos anos foram criados mecanismos de segurança jurídica que derrubaram a inadimplência para menos de 2%.

Muitas famílias estão saindo do aluguel para a casa própria. Isso significa que milhões de pessoas estão trocando a despesa pelo investimento, o que trará enormes ganhos para toda a sociedade. Além disso, temos uma demanda reprimida que, fortalecida pela expressiva ascensão da classe média, assegura que o setor continuará crescendo a taxas superiores ao PIB brasileiro.

Todos nós, empresários, formadores de opinião e gestores públicos, temos a responsabilidade de não deixar que meras especulações prejudiquem o motor do desenvolvimento.


José Carlos Martins, engenheiro, 
é vice-presidente da Câmara Brasileira 
da Indústria da Construção (Cbic).

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